マンション外壁タイル修繕工事

マンションの外壁に使用されているタイルは、建物の外観を美しく見せるだけでなく、外部からの風雨や紫外線、温度変化といった自然環境から構造体を守るという大切な役割を担っています。しかし、時間の経過とともにタイルやその下地には劣化が生じ、ひび割れや浮き、剥がれなどの不具合が発生することがあります。特に、目に見えない下地部分の劣化は、タイルの落下事故や建物内部への雨水の侵入といった深刻なトラブルを引き起こす原因となるため、注意が必要です。

こうしたリスクを未然に防ぐためには、外壁タイルの状態を定期的に点検し、必要に応じて適切な修繕工事を行うことが重要です。一般的には、マンションの大規模修繕工事の一環として、およそ12〜15年周期で外壁の診断と補修が行われるのが理想とされています。診断では打診調査や赤外線調査などの専門的な方法を用いて、タイルの浮きや下地の劣化状況を把握します。

適切なタイミングでの修繕は、タイルの剥落などによる第三者への被害を防ぐだけでなく、建物全体の寿命を延ばし、資産価値を維持するうえでも非常に有効です。また、定期的なメンテナンスを行うことで、後々の大規模な修繕工事の費用や期間を抑えることにもつながります。

マンションに住む方々の安心・安全な暮らしを守るためにも、外壁タイルの定期的な点検と修繕を怠らず、長期的な視点で建物の維持管理に取り組むことが求められます。

1. タイル張り替え工法

経年劣化やひび割れ、浮きが発生しているタイル部分を撤去し、新しいタイルに張り替える工事です。美観を回復するとともに、落下事故などの安全リスクを未然に防止します。下地の補修後、既存タイルと同等のものを使用し、周囲と違和感のないよう仕上げます。
使用するタイルは、類似品の既製品のタイルを使う場合と既存のタイルと同等のものを特注制作したタイルを使用する場合があります。
※特注製作タイルは既存の建物に張ってあるタイルに色・柄を合わせてタイルその物を特注で製作したタイルです。見本を作成してから窯で焼きますので３か月～４か月の期間が必要です。
 

2. エポキシ樹脂注入工法

外壁タイルの浮きが確認された箇所に対して、専用のピンを用いてエポキシ樹脂を注入し、下地とタイルを再接着する工法です。タイルを剥がさずに補修が可能なため、コストを抑えつつ安全性を確保することができます。施工後は仕上げを整え、外観を損なわないようにします。
 

3. 外壁透明塗膜防水工法

既存タイル面の美観を保ちながら、防水性・耐久性を向上させるために行う透明（クリヤー）タイプの防水塗布工事です。特殊な透明防水材を塗布し、雨水や汚れの浸入を防ぎ、外壁の劣化を抑制します。仕上がりは艶有、艶消があり、建物の外観の意匠性を損なわずに維持する効果もあります。タイル張りの斜壁に施工可能です。

タイルの浮きが発生しているものの、構造的な健全性が保たれており、表面に割れやはがれといった美観上の問題が見られない場合には、既存のタイルを撤去せずに補修を行う「エポキシ樹脂注入工法」が有効です。

​この工法では、浮きが確認されたタイルの目地部や周囲に小さな注入口を設け、そこから高性能なエポキシ樹脂を注入します。注入された樹脂は、タイル背面と下地コンクリートまたはモルタル層との間に均一に充填され、硬化後には強固な接着力を回復します。

エポキシ樹脂は、優れた接着性能、耐久性、耐水性を備えており、注入後も長期にわたり安定した性能を発揮します。これにより、構造物全体にかかる負担を最小限に抑えつつ、効率的かつ経済的な補修が可能となります。

また、タイルの撤去・再施工が不要なため、工期の短縮や廃材の削減、騒音・粉塵の低減といったメリットもあり、居住者や周辺環境への影響も抑えることができます。

このように、エポキシ樹脂注入工法は、美観を維持しながら浮きタイルの安全性と耐久性を回復させる、合理的で環境にも配慮した補修方法です。

透明防水材は、タイルの外観をそのままに、目地や微細なひび割れに浸透し、雨水や湿気の侵入を防ぐ防水材です。従来の撥水材(浸透性吸水防止材)とは異なり、長期間建物の意匠性を損なうことなく、防水性能を向上させることができます。

塗膜がタイル表面や目地に密着し、浮きや剥離を抑制。居住者や通行人への安全性が向上します。
紫外線・雨風・汚れから外壁を保護することで、長期間にわたり外壁の劣化を抑制。将来的な大規模修繕の頻度を抑え、長期的な維持管理コストの削減につながります。

※壁面全面の施工は撥水材と比べると工程数が多く費用がかかる為、斜壁などの部分に限り施工する場合が多い。

事故が発生した場合、建物所有者に損害賠償責任が発生外壁タイルの落下事故は、マンションなどの建築物において深刻な事故につながるリスクがあるため、建築基準法における「定期報告制度」の中でも特に重要な調査対象の一つとされています。
 

■外壁タイル落下事故とは？

外壁タイルが経年劣化や施工不良などにより剥がれて落下する事故です。落下したタイルが歩行者や車両に当たると、人身事故や物損事故となり、重大な責任問題に発展することもあります。

【法制度との関係】

外壁タイルの落下は、建築基準法第12条に基づく定期報告制度の対象です。

◆ 特定建築物調査（外壁調査）

・高さが概ね10メートルを超える建築物が対象

・10年を超える建築物では、外壁の「打診調査等（全面調査）」が義務化（2015年法改正により強化）

・専門の建築士等による調査が必要

・安全が確認できない場合、是正命令や補修命令が出ることがあります

【マンションオーナーが負う責任】

・事故が発生した場合、建物所有者に損害賠償責任が発生

・落下事故が起きると、報道や口コミなどで評判・資産価値が低下

・管理不備と見なされると、管理会社との契約や保険対応にも影響

【予防のためにできること】

外壁タイル落下は「めったにない事故」ではなく、定期調査を怠れば誰にでも起こりうる問題です。
マンションの安全と資産価値を守るためにも、法定の定期報告とあわせて、計画的な外壁調査と補修を行うことが重要です。